房地產專有名詞解釋

魚戀秋波 Neil Y.K. :

• 【專任委託】即委託人（屋主）不得另外再委託他人進行仲介事務的處理，也不以可由委託人自己出賣已經委託出賣的房地；如有違反，則仍視為受託者房屋公司仲介完成所託，委託人應按約定報酬給付房屋公司。
• 【一般委託】，就是委託人除了可以委託數個受託人進行仲介買賣事務外，也可自尋買方出售房地，不過彼此之間負有相互通知的義務，若屋主本人先找到買方，受託人不可請求給付仲介報酬。

◎定型化契約
依照我國消費者保護法第二條第七款的規定，定型化契約是指「企業經營者為與不特定多數人訂立契約之用而單方預先擬定之契約條款。」「定型化契約」的名稱，學者的說法並不統一，除稱為「定型化契約」外，也有叫做「附合契約」、「標準契約」、「一般契約條款」、「普通契約條款」、「標準契約條款」、「契約標準格式」等。它的內涵有二個重點，

1. 第一，這種契約條款是為了大量締約的需要，而事先擬定的契約條款。其重點並不要求使用定型化約款的人必須自己擬定條款的內容，只要使用人是基於要和大多數人訂約的目的而擬定的即可，至於條款內容是由使用人擬定或是由同業公會所制定，都不影響它的性質。這種契約的特色，是不重視相對人的個別因素，而將交易條件同一（統一）化，以利使用者大量使用，避免因個人磋商所帶來的不便。
2. 第二，這種條款是由使用人單方擬定後，再提出與相對人訂約。其重點在於，當事人雙方並沒有逐條磋商契約內容。條款的內容是由使用人單方所決定，另一方只能就條款內容表示接受或不接受，如果一個契約條款是經過當事人雙方個別商議而簽訂，它就不是定型化契約條款。

◎不動產說明書
房仲公司對所銷售之房屋製作的說明書，內容包含謄本、地籍圖、使用分區證明、增值稅、周遭環境等資料之說明。

◎成交價格
指買賣雙方兩相願意達成交易之最終價格。

◎委託價
屋主委託仲介公司銷售之價格。

◎買賣不破租賃
於租賃期間，出租方將房屋出售給第三者，其租賃契約對買方（新屋主）仍屬有效，不得以契約無效為由要求承租方搬遷。

◎OpenHouse
利用星期六或星期天密集打廣告，派人員駐守在房屋現場，等待客戶上門，這是房屋仲介業比較積極促銷房子的方式。

◎估價
指業務人員考慮市場成交價格、大小環境、交通狀況、公共設施及該物件之其他競爭條件後所評估出的房地產價格。

◎斡旋金
房地產交易由於金額龐大，為確認買方購屋意願並保障買賣雙方權益，仲介公司近年發展出「斡旋金」制度，就是當消費者委託仲介業者，而出價與屋主願意的價格有所差距時，為顯示買方之誠意，仲介業者通常會要求買方提出一筆「斡旋金」，以便與屋主進行議價。所謂「斡旋金」依一般民間交易習慣，意思為「請求中間人代為奔走協調所需之費用」，但「斡旋金」在民間習慣上以達成買方要求之任務為必要條件，否則斡旋金必須退還。當買賣雙方達成價格上之共識時，斡旋金即轉變成買賣價金之一部分，接著買賣雙方即正式會面簽定買賣契約。

◎要約書
目前內政部提出官版要約書，配合行之有年的斡旋金制度，供消費者自由選擇，公平會亦希望仲介業者自87年九月一日起全面實施。即消費者在委託仲介業者購買房屋時，除了支付斡旋金以外，亦可只簽立要約書給仲介公司而不必支付任何款項，而仲介公司便依據此份要約書和屋主議價。若屋主同意買方之價格及條件後，買賣雙方即正式會面簽定買賣契約。

◎使用斡旋金或要約書之注意事項

1. 在支付斡旋金之前，買方應進一步確認房屋的產權資料、賣方條件（如標的物現況說明書）、買方條件（如是否符合重購退稅條件）及付款條件（如賣方售價、貸款方式）。
2. 斡旋期間一般以三到七天為限，屆時仍未談成可再延期，斡旋之有效期限必須在約定條文中確定。
3. 當斡旋不成時應在期限到達後三日內無息退還，業者不可用任何名義扣取「手續費」、「車馬費」等費用，可要求業者在合約書中載明，目前是以付款保證制度來保障買方支付斡旋金之安全。
4. 斡旋金金額在十萬元以內可使用現金，十萬元以上最好使用台支或個人支票，抬頭以屋主做為指定人，並在支票上註明禁止背書轉讓。
5. 應在斡旋解除條款中註明，若屋主不賣，多久以內須退還，及屋主收了反悔不賣應賠償2倍斡旋金、定金金額。

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魚戀秋波 Neil Y.K. :

◎抵押權
對於債務人或債務人以外之第三人不栘轉占有而供擔保之不動產，得就其賣得價金受清償之權。

◎契約之解除
當事人一方，因他方之契約不履行而行使解除權，使契約之效力溯及消滅，回復訂約以前狀態之意思表示。

◎違約金
以確保契約之履行為目的，當事人約定債務不履行債務時，應交付之金錢。

◎印花稅
銀錢收據、買賣動產契據、受讓與分割不動產契據必須課徵印花稅。

◎契稅
不動產之買賣、取得所有權之買受人，均應購用公定契紙，申報繳納契稅，因開徵土地增值稅區域之土地免徵契稅，故土地移轉買受人不須繳契稅，而房屋之栘轉，買受人須繳契稅。

◎分類稿
多以一段式分類稿為主，以標示房屋地點、坪數、價格、環境、特色、聯絡電話等內容為主。

◎登記簿謄本
我國土地登記採登記生效主義，不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記不生效力；其效力之發生，係以登記簿所登載之資料為準。登記簿可分為土地登記簿及建築改良物登記簿，乃設於土地登記機關之法定簿冊，其內容可分為三大部份：標示部、所有權部、他項權利部。任何具行為能力之自然人或法人均可向地政機關閱覽或申請登記簿謄本。

◎建造執照
建築物之新建、增建、改建及修建，向主管建築機關請領之執照。

◎使用執照
建築物建造完成後之使用或變更使用，應領使用執照。

◎起造人
建築物之起造人為建造該建築物之申請人。

◎工作天
能實際施工的天數而言。將日曆天扣除無工作或國定例假及星期例假日下工作之天數。

◎完工日
一般契約之規定不一，以「申請使用執照日」或「實際領得使用執照日」為準。

◎開工日
起造人會同承造人、監造人依建築注規定，向建築處申報開工，並在工地現場實際開始工作。

魚戀秋波 Neil Y.K. :

◎附屬建物
較常受一般購屋人注意之附屬建物為陽台、露台、平台、花台，即供主建物使用之建築設施，原則上與主建物相連，從屬於主建物。

◎陽台
係指直上方有遮蓋物之平台。

◎露台
直上方無任何頂遮蓋物之平台。

◎公共設施
樓房各個獨立使用部分具有單獨所有權，此稱為區分所有建物，而對於共同使用部分則定為各區分所有人共有，一般稱此共有部分為公共設施。

◎公設比(公共設施比例)
即公共設施分擔面積除以建坪面積後所得之商數謂之。

◎大公/小公
目前並無明文定義出「大公」與「小公」的區別，一般坊間所謂「大公」泛指所有住戶全體共同使用分攤的公共設施，如屋頂突出物、大廳、門廓、地下避難室與樓梯間、法定停車位、機電設備室、水塔及公用遊樂空間等。「小公」則指當層樓的個別住戶使用分攤部份，如當層樓梯及電梯間、花台、露台及走道等。

• 大公，係由全體住戶共同分擔，例如配電室、台電受電室、機械房、蓄水池、水箱、空調室、清水池等。
• 小公，係由部分住戶共同分擔（若由當層全部住戶分擔者），如電梯間、通道、走廊、門廳等。

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