首次购屋族的投资必胜法

慕之秋 :

投资必　法一∶

要清楚「所有权」是用来投资获利，「使用权」是用来满足使用需求。常有一些投资人以玩票的心理，认为投资不动产可以购买到投资自用两相宜的产品。孰不知，在一个供过於求的环境里，类似的观点代表著极大的风险。

「投资」目的在於获利，没有增值性与没有接手性的房地产是没有投资价值的。 「自用」目的在於满足居住（或其他使用的）需求，购买自用型房地产没有获利的压力，只有代价与能力的问题。

也就是说，如果能力许可，你要住到合欢山山顶都没有人管，重要的是，你是要「住」到合欢山山顶？还是要透过购买合欢山山顶的房屋「获利」？如果是「住」，只要付得出租金，就可去住，那天不喜欢住了，将房屋退掉，不痛不　！但如果是「投资」，就要考虑获利机会何在？谁会接手？

美国有许多电子业的暴发户，如甲骨文、微软等公司的老板，为著自己喜欢，到一些风景良好的地点，花大笔费用（动辄数千丌美元），请人设计施工自己的梦幻豪宅，建成之时都成为一时新闻。

但如就投资的角度，都是失败的作法，因为，当他们破产了，或是希望脱手时，往往连原先投入资金的三成都卖不掉，这是何其浪费的举动，但对那些暴发户而言，反正钱来的容易，不烧掉也是缴税给国家，所以不痛不　。可是类似的行为如果纯就投资的角度而言，就是失败者，就是笨蛋。

由上述的例子可以知道，在供过於求的环境中，一定要了解「自用」和「投资」是两种截然不同的事情，其作法与标的都有很大的不同，简单的说，如果只是要满足「使用」需要，就不需要和所有权发生关系，你到渡假村、五星级饭店、游乐园、邮轮等等地方游玩，都可以满足「使用」需要，可是为什麽很少人会为了「使用」去买下旅馆、渡假村，甚至是邮轮。如果有一个人为了满足「使用」需要而买下某一个旅馆、渡假村或是邮轮，你会怎麽看他呢？可能会怀疑他的头脑有些问题！可是为什麽台湾却有那麽多人为了「使用」需要而购买房屋呢？

避免成为屋奴

当为了「使用」需要而买下房屋时，他就成了「屋奴」，不但要付高额的贷款利息，又失去了搬迁的机会（因为房屋买卖的交易成本极高），如果工作地点改变了，又必须长距　的通勤，心中自然不会快乐，若是有个天灾（如地震、水灾）、人祸（如火灾）使得房屋产生破坏，又损失不轻……为了一个「使用」需要，要付出如此大的代价，值得吗？

在以前房屋量少，供不应求的环境中，为了「使用」而拥有房屋是正确的决定，但当环境已转变成「供过於求」时，同样的思维，可能就不　当。所以，如果只是为了满足「使用」需要，购买「所有权」，是不聪明的！更有些人为了「使用」需要，用高价格购买「使用权」，更是不智！如果是为了「投资」，情况就会改变了，因为投资是为了获取最大利益，如果只有使用权，就无法在买与卖之间获利，如果只是租用，就很难避免因努力经营却遭房东调高租金的风险（如SOGO附近的商店，因其人潮增多，房东就不断调高租金），因此，如果是投资就必须拥有所有权。

当拥有所有权後，可以从容布置投资行为，装修、经营、出租、管理、创造收益、整幢出售。因此，投资人一定要了解拥有的目的是为了出售，是为了获利。如果分不清楚这两种行为的差异，就容易落入「投资自用两相宜，套牢赔钱相继至」的窘境中。

投资必　法二∶

要清楚只购买一幢房屋，即能获利的唯一机会是以大换小。

很多首次购屋者希望以投资的角度选择房屋，希望其所购买的第一幢房屋即可投资获利，这种想法的风险极高，为什麽呢？主要原因在於房屋必须卖掉才可以获利，但如果只有一幢房屋（而且是自己使用），卖掉後，即便赚了钱。之後除非投资人永远要用租屋，否则，只要再买房屋，以往赚到的钱就不见了。

过去曾有许多投资房地产的人，先买一间小套房，赚了钱卖掉後，就再买一间大一些坪数的，可是如果碰到市场环境改变，就被套牢了，以往所有赚的钱都在那间大坪数的房屋里，那间房屋如果没有卖掉，就无法真正投资获利，如果赔钱卖了，就代表以往赚得钱又吐回去了。

尤其是最後一幢房屋（或土地）如果有高额的银行贷款，则一旦发生套牢，很可能造成血本无归的损失，如果舍不得损失，就只好自己住，要负担如此高的居住「机会成本」（opportunity cost）的行为，对投资而言，就是极为不利的。

因此，如果只购买一幢房屋即想获利，风险极大。所以，第一次投资房屋的投资者，一定要先确定自己要将购买房屋当成投资，还是自住？如果是「自住」，就必须有与获利无关的认识；如果当成「投资」，就必须确定自己要一生租屋，而将购买房屋当成投资行为，否则极容易掉入「自住投资两相宜」的广告陷阱，最後总会套牢变自住。

获利的机会点

只购买一幢房屋即可获利的唯一机会是以大换小！也就是说要购买一幢坪数较大的房屋，当房价上涨後，将其卖掉，再换一间小坪数的房屋自己居住，如此方可真正获利。国外有许多银发族，他们不断地换房屋，将房屋愈换愈大，当小孩　巢之後，再将大房子卖掉，住到小坪数的房屋里，多馀的钱，即可拿来旅游、娱乐，欢渡馀生。

这种情形对首次购屋者的难度极高，因为他们一方面是现金不多，另一方面年纪尚轻，一次购买大坪数房屋的门槛甚高，十分困难，但如果希望购买第一幢房屋即可获利，就必须咬著牙去买一幢最好地区的大坪数房屋（例如信义计画区的豪宅），卖出获利後再买间小坪数房屋自住，只不过这种方法大多数的首购族可能很难接受，或是有能力与胆量去执行。

投资必　法三∶

要清楚直接投资购买房屋，即能获利的风险正不断地增大。

对於投资房屋而言，通常有两种标的可供选择，第一种是购买预售屋；另一种是成屋。对於预售屋而言，最大的获利机会是在购买後到交屋前的「黄金时段」，如果在黄金时段里，房价攀升了，你又可以顺利将其出售，那麽恭喜你，可以有极大比例的投资报酬率（通常至少超过百分之百）。

但是如果不幸在「黄金时段」里没有能够顺利售出，风险就来了，一方面是房价大幅增值不易（因为已经变成成屋），尤其是一般成屋价格多比预售屋低个一、二成；另一方面是房屋各项持有成本（如地价税、房屋税、契税、银行贷款利息…）都将如排山倒海的方式向你袭来。这是多麽可怕的情况，如果想解套，根过去四十多年的经验，大约每六至十年才有一个机会，而在这段时间里，投资人所要面对的痛苦是极为难受的。

另一种标的是成屋，也就是一般所谓的中古屋。一般而言，中古屋要投入的成本较高，它又没有预售屋的「黄金时段」，它是必须硬梆梆的和市场挑战，如果景气好，价格上涨，投资人才可获利，但当售出後，扣掉具有丌丌税特性的房地产交易成本（如土地增值税、个人交易所得税），真正能够获利的机会极小、报酬率也不高，除非是时间拉长，一般而言，投资中古屋要获利的话，其投资时间至少会在五、六年以上，甚至更长。

在目前的情况下，除了极少数地区与产品外，全台湾各地区的房地产都有供过於求的情况，这种以往从未出现过的现象，必将会使投资中古屋可以获利的时间拉得更长，依我的估计，目前投资中古屋很可能需要至少拥有八至十年才能获利。除非又出现购买价钱可远低於市价的「法拍屋」、「金拍屋」，但类似的机会短期内已极为稀少。

因此一方面投资预售屋由於房价已高，因此，想要在其「黄金时段」内即可出手获利的机会不大；另一方面，投资中古屋又由於市场量已供过於求，获利的时间又将拉长，因此想要直接投资购买房屋即能获利的机会已经愈来愈小。

投资必　法四∶

要清楚不要急著购买房屋，要积极参与房地产投资机会。

由上项的分析已可知道，在可预见的未来，如果希望在短期内投资获利，直接购买房地产的成功机会不大，（但如果是为了对抗通货膨胀，或是为了自住自用，则不在此限。）因此，为什麽要急著购屋呢？

在房价偏高与供过於求的环境里，房屋的供给是不虞匮乏的，所以要解决自住自用的困难是小的。通常还可以低的代价租到房屋，最好的例子，是今年七月台北101大楼董事长很高兴的宣布，经过多年的努力，台北101大楼的出租率已达到百分之七十五。这篇新闻背後代表的意义，是目前大多数房地产产品都是租方市场，既然是租方市场，代表可以更便宜的租金去解决自住自用问题，为什麽还要急著去购买房屋呢？

首次购屋的投资人可以先以租的方式将「自住」、「自用」的问题解决，然後再安心的开始讨论如何投资获利。

由於房屋已供过於求，直接投资获利的机会必然不高。但是，如果不买房屋要投资什麽样的标的呢？最好的选择是参与房地产投资机会！一般而言，能获利的房地产投资机会有三种∶

第一种是具有未来性的产品，因为受到国际环境的影响，具有节约能源、环境保护、资源再利用等特性的房地产势将成为未来的主流，而这些具有未来性的房地产，在目前市场上，仍是稀少的，当然具有获利潜力，因此才值得投资，但是因该类产品还在发展中，因此要想办法成为其开发案的股东（就像某些具有未来性的产业，虽公司未上市但已有许多外资法人争相希望成为其股东）。

第二种是具有满足「软体」需要的产品。台湾目前的房屋大多仍然是以「硬体」为主，过度的强调其建材、设备与工法，但具有增值性的产品是具有「软体」特性的房地产，他可以满足购屋者的「情感需求」，例如，约会旅馆「薇阁」，它提供了隐私；例如，记忆典藏馆「香格里拉」，它提供了快乐，例如，包厢式KTV「钱柜」、「好乐迪」，它提供了放松，类似这样的产品，可以满足人们软体需求的房地产，必将成为未来的主流，因此，也要想办法成为其股东。

第三种是已具有经营绩效的产品，也就是有些「商品（用）不动产」（income property），目前已具有极好的租金收益，它们是可以在较短的时间里获取较高投资报酬率的机会，尤其是在目前股票市场一片大好的情况下，已对其他所有投资机会产生排挤效应，最好的例子是具有极稳定收益的各档不动产投资基金（REITs），由於流通性稍差，再加上股票市场的资金排挤效应，使得价格普遍不高，有得甚至还已折价二成至三成。

房地产的学问

对於首购族而言，与其去追逐指数与风险皆高的股票市场；或是已经供过於求的房地产市场，就不如去购买风险性低的REITs，不但可以享受每年配息、分　课税的好处，真正欠钱的时候还可去银行质借，成为这种类似的商品不动产的股东的好处是非常多的。

投资获利的要诀在於人弃我捡，人要我弃，目前股票价格被炒得极高，许多预售屋的价格又被哄抬的吓人，在这种环境中，一定要冷静的找寻还没有被人哄抬过，而具有相对稀少性的标的，才可以真正获利。对於第一次购屋者而言，由於缺乏经验，极容易落入自以为是的情境中，房地产投资是一门看似简单却极为深奥的知识，每个人都以为懂了，其实大多不懂，尤其是大量广告的轰炸再加上自身经济能力的限制，往往都成为错误判断的重要推手。

一般而言，经济能力不足，就想买便宜的东西（或地区），或想用高额的财务杠杆，以小搏大。这些都易导致投资失败。

台湾的房地产市场已经成熟到小金额投资人靠著单打独斗几乎已没有获利的空间了，唯有站稳脚跟（确定要投资而非自用）、坚持商品（最好的区位与品牌）、认清方向（向大军团靠拢）、掌握原则（人弃我捡），方能投资必　。祝大家投资顺利！

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